안녕하세요, 로퍼스트 법률사무소 이환희 재개발·재건축 전문변호사입니다.

오늘은 임차인이 수억원의 보상금을 받기 위하여 의뢰인을 상대로 부동산철거금지가처분을 신청하였으나

이환희 변호사의 철저한 변론 끝에 채권자의 신청 기각이라는 결과로 의뢰인에게 수억원의 피해가 발생할 수 있었던 상황을 막아드린 승소사례를 소개해드리겠습니다.

사건개요

점포소유자 A가 채권자와 임대차기간을 2018. 11. ~ 2020. 11. 까지로 하는 임대차계약서 작성하였고 계약서에는 채권자와 A의 날인이 되어있으며 2018. 채권자 명의로 사업자등록을 하였습니다.

그러나 점포의 실제 임차인은 채권자의 고모인 B이고, B는 직업상의 이유로 인해 본인 이름으로는 사업자등록을 할 수 없어 임차인의 명의를 채권자로 하여 임대차계약서를 작성해달라고 하였고, 

A는 이를 수락하여 임차인 명의만 채권자로 된 임대차계약서를 작성하였으며 실제로는 B가 점포를 운영하였습니다.

2021. 6. A는 시행사에게 이 사건 점포를 매도하였고 같은 달 시행사 명의로 소유권이전등기를 완료하였습니다.

A로부터 점포를 매수한 시행사는 2021. 11. 채무자와 신탁계약을 체결하였고 같은 날 이 사건 점포가 포함된 건물 전체에 관하여 채무자 명의로 소유권이전등기를 완료하여 채무자는 상가임대차법에 따라 임대인의 지위를 승계하였습니다.

그러나 갑자기 B의 조카인 채권자가 나타나 채무자에게 상가임대차법 규정에 의하여 계약갱신요구권을 행사한다고 통보하였으며 

실제 장사를 한 것은 B이지만 계약서상 임차인은 채권자 본인이므로 돈을 주지 않으면 명도해주지 않겠다며 무단 점거를 지속하였습니다

채권자의 주장

① 채권자는 전 소유자 A와 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마친 임차인이며,

채권자는 고모인 B와 동업으로 점포를 운영하다가 영업이 안되어 B의 동업 포기 후 채권자 혼자서 점포를 운영하여 왔으므로 임대차계약의 실질적인 당사자는 채권자이다.

② 채권자는 임대인측과 명도합의 및 건물을 인도해준 사실이 없음

③ 이 사건 임대차계약은 2020. 11 및 2021. 11 두 차례 묵시적으로 갱신되었는데 채권자는 2022. 9 채무자에게 상가임대차법에 따라 갱신을 요구하였으므로 

임대차기간은 2024. 11.까지로 연장되었으므로 무단점거가 아니며, 

계약기간이 연장되었음에도 불구하고 채무자가 점포에 무단침입하여 철거하려 하므로 점유권에 기한 방해예방청구권에 따라 건물철거금지가처분을 구함.

이환희 변호사의 조력

① 이 사건 임대차계약의 실제 임차인은 채권자가 아닌 채권자의 고모 B이며,

A와 B 사이에 임대차계약의 종료 및 인도시기에 관한 합의가 이루어졌으므로 임대차계약은 2021. 1. 종료되었고 점포의 인도도 완료되었음.

② 임대차계약의 실제 당사자는 B이므로 채권자에게는 점포에 관한 임차권이 존재하지 않는 점

임대차계약기간이 종료될 시점에 B가 점포를 인도하기로 함으로써 쌍방 임대차계약을 합의해지 하였으므로 적법하게 종료된 점

③ 채권자는 계약체결 당사자도 아닐뿐더러 점포를 운영한 사실이 없음에도 단지 계약서상 임차인으로 기재되어 있어 스스로를 임차인이라고 주장하며 

거액의 보상금을 받아내기 위해 무단점거를 하여 시행사는 명도가 지연됨에 따라 수억원에 달하는 대출이자를 감당해야하는 상황으로 손해가 막심한 점

재판부의 판단

① 실제로 영업을 하면서 A와 연락을 주고받은 사람은 채권자가 아닌 B로 보이고 B의 명의로 차임이 입금되기도 한 점 등에 비추어 

B가 임대차계약의 실제 임차인일 가능성을 배제할 수 없는 점

② 점포 일부가 철거공사가 진행되어 채권자가 점포를 인도받아 영업하는 것이 어려워 보이며, 채권자가 주장하는 손해는 금전으로 전보가 가능한 손해로 보이고 

달리 금전배상만으로 회복하기 어려운 현저한 손해나 급박한 위험이 있다고 볼만한 사정도 찾을 수 없는 점

③ 반면 가처분이 허용되면 채무자는 재건축사업 추진 지연으로 인해 금전적으로 큰 손해를 입을 가능성이 높아 보이는 점

등을 이유로 채권자의 가처분신청은 이유 없으므로 모두 기각을 선고하여 채무자인 당사자분께 전부승소라는 기쁜 소식을 안겨드릴 수 있었습니다.